¿Qué pasa con la vivienda privativa si se paga la hipoteca con dinero ganancial?

El lío empieza cuando uno de los cónyuges ya tenía una casa antes de casarse y, durante el matrimonio, el pago de la hipoteca se ha hecho con dinero ganancial. Esto ocurre mucho, y normalmente es motivo de disputa cuando llega la hora del divorcio.

Imagina que en 2015, Pedro compró una vivienda antes de casarse. A la firma, dio 20.000 euros de entrada y se quedó con una hipoteca de 180.000 euros. Hasta casarse, pagó 30.000 euros de esa hipoteca. Cuando en 2019 se casa con Marta bajo el régimen de gananciales, siguen pagando la hipoteca con dinero del matrimonio, y logran amortizar 50.000 euros más hasta 2024, cuando deciden divorciarse.

Entonces, llega el momento de liquidar los bienes gananciales y surge el conflicto: ¿Quién tiene derecho a qué? Porque claro, Pedro compró la casa antes de casarse, pero durante el matrimonio se ha estado pagando con dinero común.

 

La respuesta está en el Código Civil

La legislación española establece que, aunque la casa fuera adquirida de forma privativa, al haber sido parte del pago de la hipoteca realizada con dinero ganancial (durante el matrimonio), la vivienda pasa a ser propiedad «proindiviso». Esto significa que pertenece en parte a Pedro y en parte a la sociedad de gananciales. Aquí es donde el **Código Civil** lo deja claro:

– Artículo 1.357: Los bienes adquiridos antes del matrimonio seguirán siendo privativos aunque la hipoteca se pague con dinero ganancial, pero este no es el caso de la vivienda familiar.
– Artículo 1.354: Si la vivienda se ha pagado con una mezcla de dinero privativo y ganancial, la propiedad se dividirá en proporción a las aportaciones de cada parte.

Es decir, en este caso, Pedro tiene un 25% de la casa como bien privativo, ya que pagó 50.000 euros (20.000 de entrada más 30.000 de hipoteca antes de casarse). El otro 25% pertenece a la sociedad de gananciales, porque los 50.000 euros pagados durante el matrimonio provienen de dinero común.

 

¿Y qué pasa con el resto de la hipoteca?

El otro 50% de la vivienda, que corresponde al saldo pendiente de la hipoteca, seguirá siendo privativo de Pedro si sigue pagando las cuotas de la hipoteca tras el divorcio.

 

Jurisprudencia y sentencias que lo confirman

No estamos hablando de algo que solo dice la ley, hay **sentencias** que reafirman este criterio. La muy reciente **Sentencia del Tribunal Supremo del 8 de mayo de 2024** aclara que, aunque la vivienda fue adquirida antes del matrimonio, si durante el régimen de gananciales se paga parte de la hipoteca, la sociedad ganancial adquiere un porcentaje de esa vivienda.

 

Sentencia del Tribunal Supremo (Secc. 1ª) de fecha 8.05.2024

«Puesto que en el caso se concertó un préstamo hipotecario, la Audiencia tiene en cuenta la doctrina de la sentencia 210/1998, de 9 de marzo, que equiparó a estos efectos el pago del préstamo para financiar la adquisición de la vivienda con el pago aplazado del precio a que se refiere el art. 1357 Código Civil. En el mismo sentido se pronunciaron después las sentencias 785/1989, de 21 de octubre, y 465/2016, de 7 de julio. En este caso se dice que fueron cuatro las cuotas del préstamo abonadas con dinero ganancial, pero ello no es obstáculo para la aplicación del criterio del art. 1354 Código Civil a la vivienda familiar por la remisión del art. 1357 Código Civil. En este sentido la jurisprudencia de esta sala ha entendido que la regla, que trata de favorecer a la comunidad pensando en la frecuente diferencia entre el valor efectivo de la vivienda en el momento de la liquidación frente al valor del reembolso, es aplicable también cuando los plazos satisfechos durante la vigencia del régimen de gananciales son escasos. Así, en la sentencia 450/1996, de 7 de junio (citada por la sentencia 354/2007 de 16 de marzo), se consideró el carácter mixto de la vivienda, ganancial en la cuota que represente el plazo pagado por la sociedad de gananciales del total precio del piso que quedó aplazado, y se casó la sentencia que había rechazado la aplicación del régimen legal atendiendo a la exigua cantidad pagada por la sociedad de gananciales respecto del total que se adeudaba por el fallecido esposo.»

 

Del mismo modo, otras sentencias, como las de la Audiencia Provincial de Valencia en 2006 y la Audiencia Provincial de Jaén en 2011, destacan la importancia de las aportaciones durante el matrimonio. Estas sentencias reafirman que, cuando el bien es la vivienda familiar, no se puede ignorar el dinero ganancial que se ha invertido en ella, aunque la compra inicial fuera privativa.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3ª) de 29 abril de 2011 «Se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo. No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones. En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:

 

1º.- Que se constituya la sociedad de gananciales.

2º.- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.

3º.- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales. Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago.»

 

Conclusión práctica

Si te encuentras en esta situación, la vivienda no es exclusivamente de quien la compró antes del matrimonio, sino que se reparte en función de las aportaciones hechas con dinero ganancial. En el ejemplo de Pedro y Marta, la vivienda será **50% de Pedro** (parte privativa) y **25% de la sociedad de gananciales** (por el pago de la hipoteca durante el matrimonio). Lo que queda pendiente de hipoteca seguirá siendo de Pedro si él sigue abonándola después del divorcio.

 

¿Te has encontrado en una situación similar?

Si estás pasando por un divorcio o tienes dudas sobre cómo se deben repartir los bienes gananciales, no dejes que las cosas se compliquen. En Santa Cruz Abogados Sevilla somos expertos en derecho de familia y podemos ayudarte a proteger lo que es justo para ti.

 

Contáctanos hoy mismo y resuelve tus dudas con un equipo profesional que sabe cómo manejar estos casos. Tu tranquilidad está a solo una llamada de distancia.